경기도 부천시 두산위브더제니스 부천 무순위 청약 소식입니다.분양가부터 최대 대출한도, 최소보유 현금까지 모두 정리했습니다.한 줄 결론부천 소사구 두산위브더제니스 잔여 229세대(59A 단일평형) 무순위 청약, 분양가 7.43억~8.75억 원이지만 실제 준비해야 할 현금은 연소득·생애최초 여부에 따라 최소 약 2.5억~3.9억 원, 여유 있게는 약 2.9억~4.3억 원 수준으로 추정됩니다.단지 핵심요약경기도 부천시 소사구 경인로304번길 9항목내용단지명두산위브더제니스 부천위치경기도 부천시 소사구 소사본동 88-39번지 일대규모지하 8층~지상 49층, 7개동, 총 1,728세대(조합원 409·임대 144·보류지 17 포함)이번 공급일반분양 1,158세대 중 잔여 229세대(59A 단일 주택형) 무순위(사후)규제지역 여부비규제지역분양가상한제미적용재당첨제한없음전매제한최초 당첨자 발표일(2026.08.28.)로부터 1년거주의무기간없음청약자격공고일(2026.09.16.) 현재 수도권(서울·경기·인천) 거주 무주택세대구성원 성년자, 청약통장 불문입주예정2032년 2월 예정(추후 확정 통보)청약접수2026.09.21.(월) 09:00~17:30, 청약홈당첨자발표2026.09.28.(월)서류접수2026.09.30.(수)계약체결2026.10.01.(목)전매제한이 최초 당첨자 발표일 기준 1년이므로, 이번 무순위 당첨자도 2027년 8월 28일 이후부터 전매가 가능합니다. 재당첨제한과 거주의무기간이 없다는 점, 청약통장 없이도 신청 가능하다는 점은 실수요자·투자자 모두에게 진입장벽이 낮다는 의미입니다. 다만 무순위 당첨 후 계약해 분양권을 보유하면 향후 청약 시에는 주택을 소유한 것으로 간주된다는 점(주택공급에 관한 규칙 제53조)은 꼭 기억해야 합니다.
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대표(유일) 평형 — 59A이번 무순위 공급은 59.9400A(전용 59.94㎡, 공급면적 87.49㎡, 계약면적 149.85㎡) 단일 평형입니다.최초 공고 당시 1·2순위 청약에서 마감됐던 타입으로, 예비입주자 계약과 미계약 발생분이 이번에 잔여세대로 나온 구조입니다.​전용 59㎡대는 4인 가구까지 무리 없이 거주 가능한 국민평형으로 실수요층이 가장 두터운 면적대입니다.전용 85㎡ 이하이므로 부가가치세 비과세, 농어촌특별세 미부과 대상입니다.층별로 2층~49층까지 폭넓게 분포해 있어 저층~고층 간 분양가 차이(7.43억~8.75억 원, 약 1.32억 원)를 감안한 선택이 가능합니다.59A 평면도 (출처 : 두산위브더제니스 부천 홈페이지)분양가 분석 — 층별 총 취득원가공급금액(대지비+건축비)과 발코니 확장비를 더한 실질 취득원가는 다음과 같습니다(취득세·등기비 별도).층구분세대수공급금액(분양가)발코니 확장비(유상옵션)분양가+발코니2층87억 4,300만2,220만7억 6,520만3~5층177억 6,800만2,220만7억 9,020만6~9층287억 8,400만2,220만8억 620만10~19층588억 2,600만2,220만8억 4,820만20~29층498억 5,100만2,220만8억 7,320만30~39층468억 6,700만2,220만8억 8,920만40~49층238억 7,500만2,220만8억 9,720만가장 세대수가 많은 구간은 10~19층(58세대)과 20~29층(49세대)입니다. 이하 두산위브더제니스부천 계산은 세대수가 가장 많은 10~19층(분양가 8억 2,600만 원)을 대표 사례로 상세히 풀어보고, 전체 층 구간의 필요현금은 마지막 표에 종합 정리했습니다.​취득세는 별도이며, 전용 59㎡·비규제지역·1주택 기준으로 6억~9억 원 구간의 사잇세율(취득세+지방교육세 약 2.6~2.9%)이 적용됩니다. 10~19층(8억 4,820만 원, 발코니 포함 과세표준 추정)을 기준으로 하면 취득세+지방교육세는 약 2,375만 원(추정)이며, 생애최초 주택구입자로 요건을 충족하면 2026년 기준 최대 200만 원 감면되어 약 2,175만 원(추정)까지 낮아집니다. (12억 원 이하 주택, 세대원 전원 주택소유 이력 없음, 본인 거주 목적 등 요건 충족 시)입지환경 (출처 : 두산위브더제니스 부천 홈페이지)자금조달 스케줄 : 계약금 → 중도금 → 잔금공고문 기준 납부 일정(10~19층 기준)은 다음과 같습니다.회차납부일금액비고계약금 1차(5% 중 일부)계약 시(2026.10.01.)1,000만 원계약금 2차2026.10.30.3,130만 원계약금 합계 5%(4,130만 원)중도금 1차(10%)2026.11.20.8,260만 원중도금 2차(10%)2027.12.10.8,260만 원중도금 3차(10%)2029.03.12.8,260만 원중도금 4차(10%)2030.06.10.8,260만 원중도금 5차(10%)2030.10.10.8,260만 원중도금 6차(10%)2031.05.12.8,260만 원중도금 합계 60%(4억 9,560만 원)잔금(35%)입주지정일(2032년 2월 예정)2억 8,910만 원✅ 최초 입주자모집공고문(2026.08.12.) 확인 결과, 중도금대출 조건이 아래와 같이 명시되어 있습니다.이자후불제·중도금 60% 구조는 공고문상 확정되었지만, 정확한 대출금리는 아직 공개되지 않았습니다. 이자후불제는 이자가 면제되는 것이 아니라 두산위브더제니스부천 납부 시점만 잔금 때로 미뤄지는 구조이므로, 결국 후불이자는 입주 시점(또는 대출금융기관 직접 납부 전환 시점)에 계약자가 부담해야 하는 실질 비용입니다.​ 아래 시뮬레이션은 확정된 중도금 60% 이자후불제&quot구조를 그대로 적용하고, 금리만 연 4%·5%·6%로 나누어 추정한 것입니다.​중도금 후불이자 예상액 (회차별 대출기간 반영, 연 4%/5%/6% 시나리오)각 회차 대출금(8,260만 원)에 대해 대출실행일부터 잔금일(2032.02.28. 가정)까지의 기간을 반영해 계산한 결과입니다.가정금리예상 후불이자비고연 4%약 5,410만 원연 5%약 6,762만 원연 4% 대비 약 1,350만 원 추가연 6%약 8,114만 원연 4% 대비 약 2,700만 원 추가금리가 1%p 오를 때마다 약 1,300만~1,400만 원의 추가 현금 부담이 발생하는 구조입니다. 실제 집단대출 금리가 확정되기 전까지는 보수적으로 연 5~6% 시나리오까지 감안해 자금계획을 세우는 것이 안전합니다.단지배치도 (출처 : 두산위브더제니스 부천 홈페이지)최대 대출 가능금액 : LTV·DSR 종합 판단2026년 하반기 현재(스트레스 DSR 3단계 시행 중) 기준으로 정리하면 다음과 같습니다. (개인 소득·기존 부채에 따라 실제 한도는 달라질 수 있는 추정치입니다)​LTV: 비규제지역 무주택자는 70%, 생애최초 구입자는 80%가 적용되나 수도권 기준 대출 한도 상한이 6억 원으로 별도 제한됩니다.DSR: 은행권 40%(비은행권 50%) 기준이며, 스트레스 DSR 3단계 가산금리가 적용되는 현재 시점에는 표면금리보다 높은 금리로 상환능력을 평가하기 때문에 소득 대비 대출한도가 예전보다 줄어듭니다.최종 대출 가능액은 LTV 한도와 DSR 한도 중 낮은 금액으로 결정됩니다.​10~19층(8억 2,600만 원) 기준 LTV만 놓고 보면,구분LTV 한도일반 무주택자(LTV 두산위브더제니스부천 70%)약 5억 7,820만 원생애최초(LTV 70%)약 5억 7,820만 원잔금대출은 2032년 입주 시점의 규제·본인 소득·부채 상황에 따라 달라지므로 지금 확정 대출액처럼 단정할 수 없다는 점에 유의하시기 바랍니다.조감도 (출처 : 두산위브더제니스 부천 홈페이지)연소득별 대출 가능금액(DSR 반영, 추정치)원리금균등상환·40년 만기·가정금리 연 6%(스트레스금리 반영 추정)를 기준으로 DSR 40% 한도 내 대출가능액을 역산하면 다음과 같습니다. 기존 대출이 있다면 한도는 이보다 줄어듭니다.연소득DSR 기준 추정 대출한도5,000만 원약 3.0억 원7,000만 원약 4.2억 원1억 원약 6.1억 원1.2억 원약 7.3억 원1.5억 원약 9.1억 원이 표에서 알 수 있듯, 10~19층(8.26억) 기준으로는 연소득 1억 원 이상이면 DSR상 대출한도가 LTV상 6억 원 캡보다 커져, 결국 LTV(생애최초 6억 원 캡 또는 일반 5.78억 원)가 대출한도를 결정하게 됩니다. 반대로 연소득 5,000만~7,000만 원 구간에서는 DSR이 더 낮아 실제 병목이 됩니다.커뮤니티 (출처 : 두산위브더제니스 부천 홈페이지)최소 필요현금 계산 (가장 중요)최소 필요현금 =자기자금(분양가-대출) + 발코니 확장비 + 취득세·지방교육세 + 등기비·인지세 + 중도금 후불이자연소득 1억 원, 대출한도를 앞서 계산한 값(일반/생애최초 5.78억 원)으로 가정했을 때, 층 구간별 최소·안전 필요현금은 다음과 같습니다. (안전 필요현금 =연6% 후불이자 시나리오 + 예비비 2,000만 원)층구분분양가일반 무주택자/생애최초 최소현금일반 무주택자/생애최초안전현금2층7.43억3.31억3.64억3~5층7.68억3.40억3.74억6~9층7.84억3.46억3.80억10~19층8.26억3.62억3.96억20~29층8.51억3.72억4.05억30~39층8. 두산위브더제니스부천 67억3.79억4.12억40~49층8.75억3.87억4.21억분양가만 보고 필요 현금을 판단하면 안 되는 이유가 여기 있습니다. 예를 들어 10~19층은 분양가가 8.26억 원이지만, 실제 준비할 현금은 최소 3.62억, 여유 있게는 3.96억 원에 달합니다. 여기에 연소득이 5,000만~7,000만 원대로 DSR 한도가 더 낮다면 자기자금 부담은 이보다 커집니다.조감도 (출처 : 두산위브더제니스 부천 홈페이지)실거주·투자 관점평가항목코멘트입지·교통소사역 도보 15분, 부천역 도보 15분 소요, 경인로 교통혼잡 유의학군·생활환경원도심 재개발 지역 특성상 신축 인프라 형성 초기 단계상품성(평형·구조)전용 59㎡ 국민평형, 수요층 두터움입주까지 기간2032년 2월 예정으로 계약~입주까지 약 5년 4개월 소요, 그 기간 금리·시장 변동 리스크 존재규제 부담비규제지역·분양가상한제 미적용·재당첨제한 없음으로 진입장벽 낮음실거주자 관점에서는 청약통장 없이도 신청 가능하고 거주의무기간이 없어 자금 계획만 맞으면 접근성이 좋은 매물입니다. 다만 입주까지 5년 이상 남아 있어 그 사이 중도금 후불이자가 누적되고, 잔금 시점의 대출 규제·금리는 지금과 달라질 수 있다는 점을 반드시 감안해야 합니다.​투자자 관점에서는 전매제한이 2027년 8월 28일로 상대적으로 짧게 풀리는 점은 긍정적이나, 분양권 상태로 보유 시에도 향후 청약 시 유주택자로 간주된다는 점, 그리고 장기간 자금이 묶이는 구조라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.[추천 대상]수도권 무주택 실수요자, 특히 생애최초 요건을 충족하고 연소득 1억 원 안팎으로 DSR 여유가 있는 경우​[신중 검토 대상]5년 이상 자금이 묶이는 것이 부담스럽거나, 중도금 후불이자·금리 상승 리스크에 대한 여유자금 확보가 어려운 경우​[무순위 입주자 모집공고문][최초 입주자 모집공고문]